大濠は、なぜ低い建物が多いのか

福岡の都心には、二十階、三十階のマンションがいくつも建っています。大濠公園のまわりでも、公園の北の町には背の高い建物があります。

ところが、公園の西側、大濠一丁目・二丁目には、そういう建物がありません。当録が記録している45棟のうち、7階以下の棟が35棟。10階以上は5棟だけで、いちばん高いパークホームズ大濠二丁目でも11階です。

35棟

7階以下の棟（全45棟のうち）

5階

もっとも多い高さ

11階

いちばん高い棟の階数

200%

この街の容積率（確認できた地点）

なぜ、低いのか。理由をひとつに決めることはできませんが、記録と決まりを並べると、三つのことが見えてきます。

ひとつめ　住むための地域、という決まり

街には、どんな建物をどのくらいの大きさで建ててよいかを決める「用途地域」という区分があります。

大濠一丁目・二丁目は、当録が確かめられた地点では「第一種住居地域」です。国の地価公示の標準地になっている大濠一丁目の土地も、2024年に報じられた大濠二丁目のマンション計画地も、この区分でした。住まいの環境を守るための地域で、大きな店や事務所、工場などには制限があります。南の大通りに面した一帯だけは、別の区分になっているとされています。

そして、この二つの地点はどちらも、建ぺい率が60パーセント、容積率が200パーセントでした。

ふたつめ　容積率二〇〇パーセント、ということ

容積率は、敷地の広さに対して、建物の床を合わせてどれだけつくれるかを決める数字です。200パーセントなら、床の合計は敷地の2倍まで。

たとえば、500平方メートルの敷地なら、床は合わせて1,000平方メートルまでです。建ぺい率いっぱいの300平方メートルで建てれば、3階あまりで使い切ってしまいます。建物を細くして、まわりに空きをとれば高くできますが、一つの階を200平方メートルにしても、5階で床が尽きます。

都心の商業地には、容積率が400パーセント、600パーセントという場所があります。同じ広さの敷地に、2倍、3倍の床をつくれるわけです。大濠で高い建物が建ちにくいいちばんの理由は、この数字の違いにあります。

45棟でいちばん多い高さが5階で、5階から7階の棟が32棟を占める。第四話で見たこの数字は、容積率200パーセントの街の、ごく自然な姿です。

みっつめ　高い棟は、大きな敷地にしか建たない

では、10階以上の5棟は、どうして建ったのか。

この5棟には、共通点があります。すべて、総戸数が35戸以上の大きな棟です。

容積率が同じなら、敷地が広いほど、つくれる床も増えます。広い敷地で、建物を片側に寄せて細く高く建て、残りを庭や通路にする。そうすれば、同じ200パーセントのなかで10階の建物ができます。高い棟は、決まりがゆるい場所に建ったのではなく、広い敷地に建ったのです。

そして、この街で広い敷地が出ることは、めったにありません。第五話に書いたとおり、二丁目の大きな棟のうち二つは、日本銀行の寮の跡地に建っています。小さな敷地には小さく低い棟が建ち、たまに出る大きな敷地にだけ、高い棟が建つ。大濠の建物の高さは、敷地の大きさをそのまま映しています。

公園のそばの、もうひとつの決まり

高さに関わる決まりは、もうひとつあります。景観のルールです。

福岡市の景観計画は、舞鶴公園と大濠公園のまわりを「歴史・伝統ゾーン」のひとつに位置づけています。このゾーンでは、建物の高さや大きさを「歴史資源や周辺のまちなみに配慮した」ものにすることが求められ、高さが15メートルを超える建物や、床の合計が1,500平方メートルを超える建物を建てるときは、市への届け出が必要です。15メートルは、マンションでいえば5階ほどの高さです。

2024年に報じられた二丁目の計画は、このゾーンにあたるため、床の合計を1,500平方メートル未満に抑えた5階建てになる、と伝えられました。公園に近い敷地では、決まりのうえでも、低く小さく建てる方向に力がはたらいています。

分かっていないこと

ここまでの話は、確かめられた範囲のものです。

用途地域と容積率は、二つの地点で確かめただけで、すべての敷地を調べたわけではありません。また、建物の高さそのものに上限を設ける決まり（高度地区など）が、この街のどこに、どうかかっているかは、当録ではまだ確かめられていません。福岡市が公開している都市計画の地図で確かめ次第、この記事に書き足します。

大濠の空が広いのは、偶然ではありません。住むための地域という区分、控えめな容積率、小さな敷地、そして公園のまわりの景観のルール。いくつもの条件が重なって、いまの高さになっています。