一九八一年の線

中古のマンションを探していると、「新耐震」「旧耐震」という言葉に出会います。

建物が地震にどこまで耐えるように設計されているか。その決まりが、1981年に大きく変わりました。それより前の決まりを旧耐震基準、あとの決まりを新耐震基準と呼びます。

大濠の45棟を、この年で分けてみます。

1981年

耐震基準が変わった年（6月1日）

10棟

1980年までに竣工した棟

212戸

その10棟の総戸数の合計

35棟

1981年よりあとに竣工した棟

何が変わったのか

新耐震基準は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用されています。

違いは、想定する地震の大きさです。旧耐震基準は、震度5強ほどの揺れで倒れないことを求めていました。新耐震基準は、震度6強から7ほどの揺れでも倒れないことを求めています。大きな地震のときに、建物のなかにいる人の命を守る。それが新しい基準の考え方です。

国土交通省は、1981年より前の基準で建てられた建物について、まず耐震診断で強さを確かめ、足りない場合は改修や建て替えを考えるよう呼びかけています。

線の手前に、十棟

当録の記録で、1980年までに竣工した棟は10棟です。総戸数は合わせて212戸。全45棟・871戸の、およそ四分の一にあたります。

1969年の大濠公園アーバンライフ。1973年のメゾン大濠とシャトー大濠。1974年の大濠パールシャトー、大濠ロイヤルハイツ、ローズマンション大濠。1978年のライオンズマンション大濠とチューリッヒ大濠。1979年の大濠パークホームズとシャンボール第2大濠。

この10棟は、基準が変わる前に建物ができあがっていますから、旧耐震基準の時代に設計された建物です。

ただし、それは「弱い建物だ」という意味ではありません。基準が求める最低の線が違うというだけで、実際の強さは建物ごとに違います。古い建物でも、あとから耐震診断を受けたり、補強の工事をしたりしていることがあります。当録では、各棟の診断や補強の有無までは確かめられていません。

線の向こうに、三十五棟

1981年よりあとに竣工した棟は35棟です。いちばん早いのは1985年のロマネスク大濠公園。1980年から1985年までのあいだ、大濠には新しい分譲マンションが建たなかったので、線のすぐ前後に建った棟はありません。

ここで、ひとつ気をつけたいことがあります。新耐震かどうかを決めるのは、建物ができあがった年ではなく、建築確認を受けた日です。マンションは確認を受けてから完成までに一年から二年ほどかかることが多いので、1981年や1982年に竣工した建物は、旧い基準で確認を受けていることがあります。

大濠の場合、線のあとの最初の棟が1985年の竣工ですから、竣工年から見るかぎり、35棟は新しい基準の時代の建物と考えられます。それでも、当録が記録しているのは竣工年で、建築確認の日付ではありません。正確には、一棟ずつ確かめる必要があります。

二〇〇五年の地震

福岡の人にとって、地震の記憶は遠いものではありません。

2005年3月20日、福岡県西方沖を震源とするマグニチュード7.0の地震が起き、福岡市で震度6弱を観測しました。福岡県などで住宅の全壊が144棟、けがをした人は1,200人を超えています。

いまの大濠の45棟のうち、30棟は、このときすでに建っていました。地震のあとに、どんな点検や修繕をしたか。それは、棟ごとの管理の記録で確かめられます。

確かめ方

古い棟を検討するときに、確かめておきたいことは三つです。

• 建築確認の日付　1981年6月1日より前か、あとか。不動産会社を通じて確かめられます。
• 耐震診断と補強　診断を受けたことがあるか、結果はどうだったか、補強の工事をしたか。
• 修繕の記録と計画　これまでにどんな工事をしてきたか。これから先の計画はどうなっているか。

どれも、契約の前に受ける重要事項の説明や、管理に関する資料で確かめられる項目です。年だけで決めつけず、その棟の記録を見ること。古い棟には、古い棟なりの確かめ方があります。

各棟の竣工年は、邸宅一覧と、第一話の年譜にまとめています。